Dans l’immobilier neuf, optez pour le meublé avec services - Capital.fr

Simulateurs Investissement locatifSimulateur d'investissement en SCPITous les services Des loyers garantis, aucun souci de gestion et un rendement moyen de 4,5% : les résidences pour seniors ou étudiants ne manquent pas d’atouts. Marche à suivre pour réussir son achat.

Miser sur le neuf?? Vu les prix fous auxquels les promoteurs continuent de vendre leurs programmes (sur un an, la baisse ne dépasse pas 1,3% en moyenne nationale), il vous sera bien difficile de dépasser 3% de rendement par an. Sauf à vous intéresser au seul marché encore dynamique?: celui des résidences meublées avec services (pour étudiants, seniors, hommes d’affaires ou touristes), accessible à moins de 90?000?euros, pour une chambre de 18 à 20 mètres carrés. Avec ce type d’investissement, fini, les soucis?: le logement est confié à un exploitant hôtelier, qui prend tout en charge, depuis sa mise en location jusqu’à l’entretien, en passant par le paiement du personnel.

En outre, ce gestionnaire vous garantit le versement régulier du loyer, même si la chambre n’est pas louée à 100% dans l’année. Certains promettent même de vous distribuer une quote-part de ces loyers à l’avance (les programmes mettant souvent deux ans à sortir de terre et donc à générer leurs premiers revenus). Dernier avantage du meublé?: il vous permet de récupérer la totalité de la TVA à 19,6% ­acquittée sur le bien et le mo­bilier. Le tout pour un rendement qui avoisine les 4,5% l’an. «Idéal pour se constituer des revenus supplémentaires en vue de la retraite», résume Philippe Mottura, directeur de Barclays Diversification.

Pour couronner le tout, les investisseurs ont le choix entre deux statuts fiscaux ultraprivilégiés. Les promoteurs vous feront surtout miroiter celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet non seulement de déduire des loyers taxables les intérêts d’emprunt et les charges usuelles, tels que les travaux et la taxe foncière, mais aussi, selon le principe dit «d’amortissement», le prix du bien (à raison de 3,3% par an durant trente ans) et du mobilier (20% par an pendant cinq ans). De quoi empocher des loyers peu ou pas du tout fiscalisés durant près de vingt ans. «C’est le dispositif fiscal le plus rentable, notamment si vous percevez déjà des loyers issus de meublés, car le déficit foncier réalisé peut alors être reporté sur les autres logements», explique Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thesaurus. Seule exception?: si vous êtes peu imposé et prévoyez une revente rapide, par exemple au bout de dix ans. Dans ce cas, mieux vaudra opter pour l’avantage Censi-Bouvard, en vigueur jusqu’à fin 2016, qui, à la place du système d’amortissement, vous octroie une réduction d’impôts étalée sur neuf ans, égale à 11% du prix hors taxe de la chambre, dans la ­limite de 300?000?euros. Soit jusqu’à 3?666?euros d’économie d’impôts chaque année.