L'immobilier ça baisse comment ?

Ces dernières années des diminutions des prix immobiliers ont eu lieu un peu partout en France. Seulement, l’évolution des prix change d’un secteur à un autre. En cette fin 2013, on peut découper les marchés immobiliers en 3 catégories distinctes. Pour chacune d’elle, on observe des baisses de prix, mais l’ampleur et la dynamique du marché ne sont pas les mêmes. Le dégonflement de l’énorme bulle immobilière a commencé par certains secteurs géographiques et certains types de biens. Nous verrons comment cela impactera les autres par capillarité.Après avoir été temporairement stimulés par une chute des taux et des aides massives de l’État, les prix de l’immobilier ont commencé à diminuer depuis le second semestre 2011. Cela fait donc désormais environ 2 ans qu’un nouveau cycle baissier est entamé et cela malgré des taux proches de leur plus bas historique.

Les Français commencent à comprendre qu’un achat immobilier à un prix très élevé est un pari très risqué et qu’ils peuvent perdre de l’argent, beaucoup d’argent. Les professionnels tentent de faire croire à l’optimisme. Alors que beaucoup d’entre eux clamaient partout dans les médias qu’il n’y avait pas de baisse des prix, que l’immobilier se portait bien, voilà que ces mêmes personnes nous disent aujourd’hui que la baisse des prix est derrière nous et que, devinez quoi, c’est encore et toujours le moment d’acheter... Personne n’est dupe. En s’informant de plus en plus, les Français se rendent bien compte des discours orientés pour les pousser à l’achat.

Ces personnes jouent sur les confusions qui règnent sur la communication sur les prix de l’immobilier. Il existe des milliers de marchés immobiliers différents en France. Il y en a donc toujours quelques statistiques qui peuvent servir d’exemple à une communication orientée. Par exemple, les professionnels et les médias communiquent énormément sur ce qu’il se passe à Paris. Seulement, c’est un marché très spécifique qui est loin d’illustrer ce qui se passe ailleurs en France.

Ce qui ressort le plus en cette année 2013, c’est un mouvement globale de baisse des prix des appartements et des maisons, mais fortement hétérogène. Dans certains secteurs, où le nombre de transactions a le moins chuté, les prix des logements ne baissent que modérément. Dans d’autres, c’est à un véritable éclatement de la bulle immobilière auquel nous assistons, mais cela est passé sous silence dans les médias traditionnels.

Il y a en réalité 3 catégories distinctes d’évolution. Elles sont très bien résumées par Sébastien de Lafond, le président de MeilleursAgents.com, par ce tableau :

Ce professionnel a décidé de jouer carte sur table et préfère donner des informations réalistes sur ce qu’il se passe actuellement, plutôt que de choisir l’option de l’optimisme en espérant que cela suffira à relancer le marché. C’est le genre d’initiative qui est à encourager. Tous les acteurs ont intérêts à une communication claire et réaliste afin de s’adapter aux mieux pour leur projet (acheteurs, vendeurs, investisseurs mais aussi les professionnels).

Ce découpage en 3 zones est plus ou moins le même que celui fait par l’analyse du Crédit Foncier, avec les biens avec de gros défauts qui rejoignent la 1ère catégorie, c’est-à-dire celle qui se déprécie le plus et avec les mêmes observations et conclusions de baisse plus ou moins importante.

Nous allons compléter cela par quelques informations supplémentaires sur ces 3 catégories.

C’est la catégorie nommée "Zone urbaine déprimée et zone rurale" par Sébastien de Lafond. Les biens immobiliers dans ces zones auraient, selon lui, perdu de 10 à 20 % en 2 ans, c’est-à-dire par rapport aux prix de l’été 2011. Il faut compléter cela par le fait que dans la plupart de ces endroits, la chute des prix de 2009 n’a pas été compensée par un rebond en 2010-2011 comme dans les grandes villes.

Nous avions vu dernièrement que globalement les prix baissaient déjà en province depuis 2008 sur les prix du 2ème trimestre 2012 et cela pour 86 départements de Province. Les nouvelles réductions de prix enregistrées depuis, viennent amplifier cette tendance. Il n’est donc pas rare dans ce genre d’endroit d’observer des prix plus bas de 20 à 30 % par rapport à ceux du pic de 2007-2008.

Certains disent qu’il n’y a pas d’éclatement de bulle immobilière en France et que les prix ne baissent quasiment pas. Allez dire ça à ceux qui ont acheté entre 2005 et 2008 dans ces secteurs et qui ne peuvent pas revendre sans encaisser de lourdes pertes...

Au niveau des volumes de vente, on observe un véritable blocage du marché avec -40 % de transactions dans l’ancien par rapport à il y a 2 ans. Autant dire que les acquéreurs se font rares, que ceux qui restent n’hésitent pas à négocier fortement les prix et que les vendeurs ont intérêt à ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre pour réussir à vendre.

Dans ces secteurs où les prix ont déjà fortement diminué, les possibilités de nouvelles réductions des prix sont plus limitées. Cependant, il est probable que cette baisse des prix continue, mais à un rythme plus lent désormais. Tout dépendra de la volonté des acquéreurs et de leurs exigences en termes de prix. Ce sont eux qui dictent leurs lois sur ces marchés.

Dans les villes de taille moyenne et les alentours des grandes villes, ce blocage du marché est moins important mais néanmoins non négligeable. C’est une contraction du marché de 25 % qui a lieu par rapport aux niveaux d’activité de 2011. Les prix de l’immobilier n’y ont baissé que de 5 à 10 % en deux ans. Cela vient gommer les remontées qui avaient été observées en 2010 et 2011 pour revenir à des niveaux proches de ceux observés en 2009 où avant 2006.

Dans ces secteurs géographiques, le niveau de qualité et l’emplacement jouent un rôle protecteur qui assure une perte, pour le moment, limitée de la valeur de ces biens-là. En revanche, les biens avec des défauts (âgés, mauvaise isolation, mal orienté, avec beaucoup de travaux de rénovation ou de rafraichissement, etc.) peinent énormément à se vendre. Les vendeurs doivent accorder des écarts de prix importants avec les biens de très bonne qualité pour trouver un acquéreur qui accepte ce type de transaction.

Attention, ces changements de structure du marché masquent une baisse globale des prix dans les moyennes. Plus les acquéreurs se montreront exigeants sur la qualité du bien pour un même budget est plus les prix seront tirés vers le bas.

Paris, les très grandes agglomérations dynamiques et les zones très recherchées comme les bords de mer, les lieux de vacances de luxe, etc.), ne subissent que des réductions de prix très limitées par rapport à 2011. Les prix sont encore loin d’être redescendu à leur niveau de 2009 ou d’avant 2006 dans ces endroits-là. Le +3 % concerne par exemple Montpellier, tandis que le -5 % concerne plus particulièrement des villes importantes comme Paris ou Nice.

Là encore, il y a des effets de structure sur les biens de qualité et sur les petites surfaces qui se vendent mieux que tout le reste. Comme généralement les prix au mètre carré des petites surfaces sont plus élevés que ceux des grandes, cela ne donne des moyennes qu’en très légère baisse. On parle, malgré tout, d’une contraction du marché de 15 % par rapport à il y a deux ans. C’est beaucoup moins que dans les autres secteurs, mais cela suffit pour commencer à peser sur ces marchés immobiliers. Les professionnels notent notamment une poursuite de l’allongement des délais de vente, ce qui augure une poursuite de ce mouvement baissier.

La bulle immobilière s’est formée sur ce schéma : les prix ont commencé par augmenter fortement dans les centres-villes des grandes agglomérations et les zones très recherchées. Puis cela a exclu peu à peu les classes moyennes vers l’extérieur. Ce qui a entrainé une flambée des prix également aux alentours des grandes agglomérations. Enfin cela s’est généralisé partout en France, aucun département n’a vu ses prix des logements ne pas exploser en quelques années.

Désormais la bulle immobilière se dégonfle par le schéma inverse. Les premières baisses de prix rendent l’immobilier moins attractif. C’est bien connu, la baisse entraîne la baisse. Cela s’est cumulé au fait que la rentabilité est devenue très faible et à d’autres facteurs qui font que depuis quelques temps le nombre d’acquéreurs diminuent et cela va durer.

Les zones rurales ont été les premières touchées et les secteurs les moins dynamiques en termes d’emploi et de démographie également. Depuis le pic de 2007-2008, les prix de l’immobilier ont fortement baissé dans ces zones-là (de 20 à 30 % pour beaucoup d’entre eux). Progressivement, cela a contaminé les zones plus proches des grandes agglomérations puis cela atteint désormais les centres-villes. Dans ces derniers, les écarts peuvent être importants entre les biens de qualité et les autres, alors qu’il avait été plus ou moins gommés au plus fort de la bulle.

À un moment donné, si les prix s’effondrent autour et que ceux du centre restent très élevés, les populations vont s’orienter peu à peu vers l’extérieur et la demande va être de moins en moins forte au centre. Cela va se produire jusqu’à ce que les prix se réduisent suffisamment au centre des grandes villes pour rendre ce secteur de nouveau attractif et abordable pour le budget des habitants...

Les légères baisses de prix actuelles et passées sur Paris montrent que même la Capitale, dernier rempart de la spéculation immobilière, commence à voir sa bulle immobilière se dégonfler.

Dans ce contexte où les prix sont orientés durablement à la baisse, il est dangereux et coûteux pour un vendeur de rester avec un prix trop élevé par rapport au prix du marché. Vous risquez de perdre beaucoup en attendant encore pour vous adapter à la situation comme nous l’expliquons dans notre article "attendre pour vendre : un pari très risqué". Écoutez davantage les retours des professionnels sur l’estimation du bien et son positionnement en prix par rapport à ce qui pourrait déclencher la vente et réagissez pour vendre rapidement. Pour une vente entre particuliers, demandez des retours à ceux qui visitent pour comprendre leur choix de ne pas faire d’offre, à combien ils sont prêts à acheter, etc.

Pour ceux qui veulent acheter un bien immobilier malgré ce contexte, il faudra faire très attention aux prix affichés dans les annonces. En effet, les marges de négociation sont très importantes actuellement. Il ne faudrait pas surpayer un bien par rapport à sa valeur actuelle. C’est d’autant plus le cas qu’il y un risque de moins-value à court et moyen terme qui doit être anticipé et pris en compte dans votre choix. Ceux qui respectent ces 10 règles d’or pour un acheter dans l’immobilier limiteront les risques.

Pour aller plus loin :

 Retrouvez les derniers chiffres sur les prix immobiliers.
 Étudiez les courbes de Friggit de septembre 2013.
 Suivez l’évolution des taux de crédit immobilier.