On distingue l'investissement immobilier locatif "nu" de celui que l'on appelle "meublé" par le contenu du logement.
En effet un appartement qui est mis en location sans aucun meuble est appelé "nu", alors que le même appartement qui sera mis en location avec un mobilier complet sera qualifié de "meublé".
La différence est importante lorsque l'on réalise une opération ouvrant droit à une réduction d'impôts de type loi Duflot qui impose une mise en location sans meubles.
Souvent, les biens loués meublés sont assimilés aux destinations touristiques où l'on peut louer des appartements équipés pour passer ses vacances.
Mais il existe d'autres types de locations meublées : les résidence étudiantes, les résidences séniors, les résidences d'affaires]l
Peu de gens savent en revanche qu'un particulier peut acheter un appartement, le meubler, et le louer à l'année à un jeune actif qui en fera sa résidence principale. Avec une décoration soignée, le logement (s'il est situé dans une grande ville comme un investissement immobilier à Lyon n'aura pas de mal à trouver preneur.
Mais quel est l'intérêt fiscal de ce type d'investissement par rapport à la mise en location nue ?
LE REGIME D'AMORTISSEMENT
L'avantage du statut du loueur meublé non professionnel (lmnp) est que l'on peut amortir le bien sur une durée définie (idéalement de 30 à 40 ans).
C'est une règle comptable que tout chef d'entreprise connait, et qui est ici appliquée à l'investissement locatif.
Le calcul est simple, un bien immobilier acheté 300 000€ s'il est amorti sur 30 ans offre un amortissement annuel de 10 000€ (300 000€ / 30 ans).
C'est amortissement viendra "gommer" fiscalement les loyers perçus lors de la mise en location.
Dans notre exemple, tant que le loyer mensuel ne dépasse pas les 833€, il ne génèrera aucune imposition.
A cet amortissement, on peut ajouter d'autres frais qui viennent eux aussi effacer les revenus fonciers :
les intérêts d'emprunts générés par un crédit souscrit pour l'acquisition du logement. les frais d'agences pour la mise en location du bien
Cette règle d'amortissement, très altruiste, est idéale pour offrir durablement des revenus locatifs qui ne seront pas cannibalisés par une fiscalité sans cesse oppressante.
Seul contrainte : les déclarations fiscales qui devront être faites de préférence par un comptable si l'on souhaite opter pour le régime réel qui permet de déduire entièrement les frais cités.
L'option pour le micro-bic n'offrant qu'un abattement de 50% sur les loyers perçus.
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