Investir dans l’immobilier devient de plus en plus compliqué. La période bénie de la bulle immobilière est belle et bien terminée, finie la période ou n’importe quel investissement immobilier pouvait enregistrer une hausse de 10% à 15% sans effort.
Le marché de l’immobilier est grippé, les exigences des locataires et des futurs propriétaires ont évolués, les crédits immobiliers deviennent plus compliqué à obtenir … Le retour à la réalité est parfois brutale. Néanmoins, cette période de baisse des prix doit être le signal, pour les plus opportunistes d’entre vous, d’un retour aux affaires.
Le célèbre dicton boursier « Vendre au son du clairon, acheter au son du canon », n’est il pas applicable à l’investissement immobilier. Attention, il serait surement une erreur de se précipiter sur le premier investissement immobilier venu, mais je crois que l’investisseur sélectif et négociateur doit pouvoir faire de bons investissements en 2014.
Petit à petit, nous vous distillons cette nouvelle pensée et cette nouvelle stratégie d’investissement. Quelques articles témoignent de ce retour en grâce (du moins à nos yeux) du marché de l’immobilier d’investissement :
L’immobilier connait et devrait continuer de connaître dans les années qui viennent de grandes mutations. L’investisseur devra absolument tenir compte de ces évolutions pour espérer réaliser un investissement immobilier pertinent et patrimonial.
Tout d’abord, je crois qu’il n’est pas raisonnable de fonder la pertinence de votre investissement immobilier sur la perspective d’une plus value. Les prix de l’immobilier sont aujourd’hui, malgré un début de baisse, à un niveau particulièrement élevé. Pour les mêmes raisons qui expliquent pourquoi les prix de l’immobilier ont explosés depuis 15 ans, je considère le marché comme structurellement baissier.
Pour vous en convaincre et comprendre notre analyse sur l’évolution des prix de l’immobilier, vous pouvez lire ces articles : « Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir. » et surtout « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?« .
Nous considérons que c’est avant tout le prix du terrain à bâtir qui devrait enregistrer les plus fortes baisses de prix (cf article « Le prix des terrains à bâtir, facteur d’ajustement dans la baisse de l’immobilier« ).
Le prix du bâti devrait lui permettre un maintien de la valorisation de l’actif immobilier, notamment, en cas de résurgence de l’inflation (cf article « Quels placements / investissements en cas d’inflation ?« ). En période inflationniste, l’augmentation du coût de la construction est manifeste et c’est le prix de revient de l’immeuble qui augmente au même rythme que l’inflation (plus ou moins pour les puristes). Ainsi, en période inflationniste, c’est le prix de reconstruction de l’immobilier qui augmente : c’est une véritable protection contre une baisse des prix structurelles.
En effet, si l’inflation permet une revalorisation du prix de reconstruction de l’immeuble, la hausse des taux d’intérêt qui accompagne l’inflation réduit mécaniquement la capacité d’emprunt des investisseurs à crédit (à mensualité constante, une hausse des taux d’intérêt conduit à une baisse du capital emprunté par l’investisseur). C’est la raison pour laquelle, nous considérons que c’est le prix des terrains à bâtir qui devraient subir la baisse la plus importante.
Ainsi, afin de lutter contre la baisse structurelle des prix des terrains à bâtir, l’investisseur devra donner la priorité à la qualité de la construction et surtout à investir dans un immeuble qui respectera les normes de construction permettant une moindre consommation énergétique.
Plus qu’un effet de mode, l’obsolescence énergétique représente une véritable risque pour l’investisseur immobilier. L’investissement devra donc tenir compte les normes actuelles, voir même anticiper les prochaines mise en application à partir de 2020 (cf article « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.« ).
L’obsolescence énergétique est un risque qui devra guider l’investisseur dans son choix d’investissement. A ce titre, pour celui qui ne souhaiterait pas passer du temps (perdre son temps ? ) à sélectionner des biens anciens, pourrait se contenter d’investir dans un immeuble neuf, éligible à la loi DUFLOT.
A ce titre, pour connaître le marché et recevoir les meilleurs programmes d’investissement immobilier éligibles à la loi DUFLOT, vous pouvez demander à recevoir une documentation et une simulation personnalisée : Demande de documentation et simulation loi DUFLOT.
L’investisseur courageux pourra prendre la décision d’investir dans un immeuble ancien, dans lequel il devra engager des travaux d’isolation, de rénovation et plus globalement de mise au normes. L’obsolescence énergétique est un véritable risque pour l’investisseur.
Enfin, le troisième critères qui permettra de réaliser un bon investissement immobilier est la recherche d’un rendement locatif attrayant. Nous considérons que le rendement locatif d’un investissement immobilier doit être de 3 points au dessus du taux de rendement de l’Etat Français. C’est la juste rémunération du travail de l’investisseur et du risque encouru.
Considérant un taux de l’OAT 10 ans proche de 3%, le taux de rendement locatif devra être proche de 6%. Les taux de l’emprunt d’Etat étant probablement à la veille d’une hausse (ou du moins puisqu’ils sont proche de leur plus bas historique, le potentiel de hausse est important), l’investisseur pourrait être encouragé à prendre une marge de sécurité et exiger un rendement locatif supérieur à 7%. Ce niveau de rendement locatif n’est clairement pas simple à trouver, mais c’est à mon sens la condition indispensable à la réalisation, à long terme, d’un bon investissement.
Le dernier critère important est d’investir dans un immeuble qui sera accessible et adapté aux personnes à mobilité réduite. Le vieillissement de la population modifie en profondeur la nature des locataires. Les personnes âgées ont de plus en plus tendance à quitter leur domicile (trop grand, trop vieux, trop froit, … trop vide) pour devenir locataire d’un appartement ou d’une petite maison dont l’entretien sera plus simple, et qui leur permettra une meilleure mobilité (accessibilité des transports en commun, rez de chaussée, ascenseurs … ).
Comme nous vous le présentions rapidement dans cet article « Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement.« , la forte augmentation du nombre de personnes âgées devrait modifier en profondeur l’offre et la demande de logement.
Investir dans un logement sécurisé, et dont l’accès sera adapté aux personnes à mobilité réduite est pour moi la certitude d’attirer un locataire stable et bon payeur.
L’auteur :Guillaume FONTENEAU
Fondateur du site Leblogpatrimoine.com – Conseil en gestion de Patrimoine
Diplômé du master Gestion de Patrimoine de l’université de Clermont Ferrand
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